不動產買賣糾紛（一）
買方若反悔、違約不繼續履約時，已給的價金都要當成違約金被沒收？
原本想投資而以高槓桿操作，購入多筆房地產，在不動產景氣持續下修下，預料將來無上漲可能，這時投資者很可能選擇斷頭認賠殺出，不繼續繳貸款。
而與建商所簽立之買賣契約一定會有一條寫著「買方若違約不買，則已繳納之價金沒收，若作為違約金」等文字。
所以買方如果違約不買了，通常已經做好那些已繳納之價金或定金要被建商沒收的準備。
但真的連一毛錢都要不回來嗎？那可不一定。
這牽涉到契約中沒入價金作為違約金之約定，此違約金之性質如何界定的問題。
若將契約中違約金解釋為「損害賠償預定性違約金」，則此違約金解釋上，乃損害賠償性質，亦即建商要沒收價金當成違約金，也要看建商的損失到底有多大而定。
一般如果違約不買，房子還是建商的，所以就房子本身來說建商並無損害。也就是說建商必須要舉證證明一旦買方違約不買後，他到底受有多少的損失，但往往這就是舉證困難所在。
但建商一定會想將契約中違約金性質解釋成「懲罰性違約金」，因此種違約金不論損害大小，都可主張，亦即此種為違約金是損害以外的另一個請求權，建商不用舉證證明到底受有多少損失。亦即，此種懲罰性違約金的主張，對建商比較有利。
但縱使是將被沒收的定金或價金解釋成懲罰性違約金性質，都還是可以請法院依民法第252條規定，審酌違約金是否過高並酌減違約金數額，亦即再怎麼樣，買方還是可以拿回部分的價金或定金，所以起訴請求返還價金或定金，對違約的買方而言，是相當必要的，別自認為契約已經明明白白約定要被沒收了，就傻傻的以為自己沒有任何機會拿回價金或定金阿！
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蔡家瑋 ROGER TSAI
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