不動產買賣糾紛（二）

買到漏水屋可以解除契約嗎？

買方來看屋時，屋況都很好，沒多大問題，所以簽約了，之後過戶+搬進去入，住了好幾個月後，因為天氣變化，連著多天的強降雨，房屋內部開始多處漏水，跟賣方說，賣方認為賣的時候你都有來看過了，他是現況交屋，所以只願意出修繕費用，但買方認為買到一個多處漏水的房子，縱使現在能抓漏、修補，但難保將來又遇到大雨後，漏水的情況又復發，所以要求解除買賣契約，要求返還價金。

目前房市景氣下滑，賣方（投資客）好不容易賣出去，怎可能就這樣解約返還價金。所以買方只能起訴交給法官判了。

一般成屋買賣，若賣方有誠實簽署現況說明書，買方可藉由現況說明書大概知道屋況如何，但是有很多房屋瑕疵恐怕連原屋主（賣方）都不清楚，最常見的就是房屋漏水、海砂屋、輻射屋..等等。

若買到有瑕疵的房子，想當然爾，買方可以依民法關於物之瑕疵擔保之規定，向賣方主張權益，且此物之瑕疵擔保責任乃無過失責任，亦即無論賣方對於瑕疵存在是否知情，都要負責到底。

但是，賣方要負的責任到底多大？是不是要依照買方所提出之條件全盤接受？

這涉及到民法關於物之瑕疵擔保責任之規定。

通常買賣雙方就瑕疵責任談不攏後，買方就會提起訴訟，而因為覺得自己買到瑕疵屋，加上不動產市場行情往下，買方更不想留著這個瑕疵屋，所以在提起訴訟之前，買方很可能就先委請律師發律師函或存證信函，向賣方表達解除契約之意思表示（因為要證明有發出解除契約之意思，所以通常會用最容易證明的方法--律師函或存證信函）。如果有發出解約的意思表示，通常過不久就會再收到買方的起訴狀，及法院的開庭通知了。

案件進入訴訟以後，案件的爭點，就在房屋的瑕疵是否足以嚴重到可以解約，還是只能請求減少價金？有經驗的律師會以先位+備位之方式二者都請求。

而法院在判斷到底能否解除契約，或僅能減少價金，涉及到民法第359條所謂「解約是否顯失公平」之認定，實務上會衡量買受人因為房屋之瑕疵所生之損害及出賣人因解約所生之損害二者，來比較那個受損比較大，再來決定能不能解約。

如果不能解約，換句話說，買方只能請求減少價金者，會衍生出一個問題，就是「房屋的瑕疵，究竟會讓房價受有多少的減損？」，通常這會需要例如土木技師公會等專業機構進行屋損的鑑定，最後再由法官來決定一個買方受損的金額。

問題是在起訴時，就必須要先決定減少價金的數額，這涉及到要繳多少裁判費，及訴之聲明明確要求，所以只能在起訴前就屋損金額做一初步的評估，若鑑定出來損害大於初估之金額，之後在訴訟中再追加金額即可。

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蔡家瑋 ROGER TSAI

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